Покупай, пока не подорожало: новые точки для курортных инвестиций

Пандемия и политическая обстановка в мире увеличили поток внутреннего туризма в России. После модернизации инфраструктуры к Олимпиаде Сочи и его окрестности стали самым модным курортом в стране. Рост популярности региона опередил только рост цен на недвижимость в локации. Стоимость квадратного метра здесь давно побила московские рекорды. Пример Сочи побудил девелоперов и инвесторов обратить внимание на другие курортные места с огромным потенциалом для туризма, которые к тому же получили импульс к развитию благодаря государственным программам. О ситуации и подводных камнях рынка курортной недвижимости рассказал Антон Буевич, директор по маркетингу апарт-отеля Aura apartments.

По результатам исследования консалтинговой компании NF Group, 53% покупателей курортной недвижимости приобретает ее для сезонного пребывания, 33% – для инвестиций, остальные – для постоянного проживания или «чтобы было», т.е. в качестве статусной покупки. При этом почти 100% опрошенных сочли необходимым иметь развитую инфраструктуру в месте проживания – отеле, комплексе апартаментов, коттеджей: «дикий» туризм людей не привлекает.

Курортная реформа

Преимущество курортной России заключается в большом количестве направлений, каждое из которых будет интересно туристам по-своему. Это Краснодарский край, Дальний Восток, Дагестан, Алтай, Крым, Калининград и многие другие регионы. Тем не менее, понятный бренд удалось построить пока только Сочи. Отчасти положительный имидж сформировался после масштабного обновления инфраструктуры перед Олимпийскими играми в 2014 году, отчасти в период пандемии, когда россияне решили переждать эпидемию вдали от локдауна. Город быстро подстроился под туристов, привыкших к сервису европейских курортов. Одновременно в Сочи пришли девелоперы с проектами премиального и de-luxe уровней.

Так с 2020 года недвижимость в городе подорожала на 187,9%. Средняя цена квадратного метра сейчас составляет 445 тыс. рублей, в бизнес-сегменте доходит до 850 тыс. рублей.

Что касается других курортных городов, конечно, конкуренцию Сочи в части инфраструктуры и предложений пока составить не может ни один. К тому же в российских туристических локациях есть серьезные проблемы с достаточным количеством земель, которые усугубило увлечение масштабными проектами комплексной застройки. Например, сейчас в Краснодарском крае спрос превышает предложение даже с учетом реконструированных санаториев и турбаз советской постройки.

В условиях дефицита территорий цены на курортную недвижимость, естественно, высоки. В ближайшие годы рост стоимости квадратного метра только продолжится. По данным РБК, к началу 2024 года цена курортной недвижимости в Краснодарском крае может увеличиться на 20-30%. С начала 2023 года квадратный метр здесь подорожал на 7,7%, в Анапе – на 8,9%, в Новороссийске – на 8%. Меньше всего «квадрат» подорожал в Геленджике – 5,2%, более всего – в Туапсе, на 11,7%.

Высокая конкуренция на Черноморском побережье, впрочем, играет на руку курортам, которые россияне только начинают для себя открывать.

Черное море волнуется

С начала пандемии в России отмечается резкое увеличение спроса на отдых на побережье Каспийского моря. По данным министерства туризма республики Дагестан, летом текущего года регион принял более 1 млн путешественников – турпоток относительно прошлого года вырос на 14,8%. К концу 2023 года ожидается рост с прошлогодних 1,5 млн до 1,8 млн туристов.

Однако многих россиян все еще сдерживает слабо развитая инфраструктура в регионе, в первую очередь отельная. Даже при скромном на фоне Сочи туристическом потоке в высокий сезон в новых курортах отмечается практически стопроцентная загрузка гостиничного фонда.

Повысит привлекательность Каспийского региона для застройщиков курортной недвижимости и инвесторов проект «Каспийского прибрежного кластера», о разработке которого в весной 2023 года объявили в Минэкономразвития России. Совместно с администрацией Республики Дагестан министерство планирует реализовать программу развития морского и пляжного туризма. В рамках проекта предполагается обустроить шестикилометровую береговую полосу, создать спортивные, развлекательные зоны, возвести объекты туристской инфраструктуры. Планируется построить отели на 12,5 тыс. мест размещения, а также аквапарк, тематические парки и парк аттракционов, центр водных видов спорта и яхтенную марину.

Объем инвестиций в проект составит порядка 72 млрд рублей, в свою очередь корпорация «Кавказ.РФ» вложит 10 млрд рублей в инженерную инфраструктуру побережья. По прогнозам, благодаря программе турпоток в регионе может вырасти до 2,4 млн человек.

Курорт для инвесторов

Вслед за государством активность в Каспийском регионе и Махачкале решили наращивать застройщики. Правда, пока в основном местные. Наибольшим спросом недвижимость пользуется у покупателей из Москвы, Санкт-Петербурга и северных регионов. Притом ввиду сравнительно низких цен приобретают объекты с целью инвестиций.

Важная отличительная черта Махачкалы – длительное действие моратория на строительство новых жилых зданий. Поэтому регион переживает расцвет сервисных апартаментов. Это хорошая замена квартирам, большим дорогим отелям, которые из-за высокой ключевой ставки инвесторам невыгодны. Даже с учетом льготного финансирования традиционные отели требуют гораздо более длительного периода для окупаемости – около десяти лет, а с учетом текущей экономической ситуации этот период может увеличиться.

Что касается Каспийска, сейчас стоимость квадратного метра в качественных апарт-отелях установилась на уровне 250 тыс. рублей. В Сочи – в три раза дороже. При этом арендные ставки в Сочи составляют 18 тыс. рублей в сутки, в Каспийске – 13 тыс. рублей.

В последние два года в регионе отмечается повышение уровня проектов. В том числе, Aura Apartments стал первым в регионе комплексом сервисных апартаментов бизнес-класса. Так локальный рынок адаптируется к потребностям инвесторов и туристов из Москвы и Санкт-Петербурга, привыкшим к премиальным сервисам.

Однозначно можно сказать, что турпоток в Каспийском регионе в ближайшем будущем будет только увеличиваться, для этого сейчас активно модернизируется инфраструктура. Тем более что остальное имеется в избытке. Климат, природа, исторические места – все это создает условия для отличного отдыха.

Новые запреты на строительство в Сочи. Станет ли недвижимость на курорте еще дороже?

Посуточная аренда в городах Дагестана. Побережье Каспийского моря по цене российской глубинки

Особенная стать. Как строить курортную недвижимость на юге России