RentHub
Какие ассоциации возникают у вас, когда речь заходит про подвал или цоколь многоквартирного дома? Темное, сырое и пугающее помещение, в которое лучше не заходить и тем более его как-то использовать. Они уже давно потеряли свою былую привлекательность. Открывать там магазин или клуб уже не так выгодно, как в 90-х. Достаточно хороших помещений на первых этажах, и подвалы даже по низкой цене уже не пользуются спросом. Хотя теперь, с ипотекой от Сбера, возможно, у них появился второй шанс…
Никому не нужные подвалы
Стремительный рост объемов строительства опустил цокольные и подвальные помещения на самый низ иерархической пирамиды объектов недвижимости. В какой-то момент они стали никому не нужны. Даже если расположены на пересечении транспортных узлов с большим и качественным трафиком потенциальных потребителей. Виной тому несколько причин.
Во-первых, люди отвыкли спускаться за качественными товарами или услугами под землю. В городах уже довольно много торговых комплексов и стрит-ритейла, расположенных на поверхности. Зачем покупать кофточку в темном узком подвале, если по такой же цене это можно сделать в просторном светлом помещении? Да еще и выбрать между соседними отделами.
Во-вторых, многие подвальные помещения уже не подходят под новые санитарные и пожарные требования для размещения некоторых видов торговых организаций, предприятий сферы услуг, а также практически всех детских учреждений, только если это не предусмотрено проектом. Коммерческие склады размещать внизу теперь категорически запрещено.
В третьих, к стоимости обычного ремонта в подвале добавляются затраты на то, чтобы скрыть многочисленные коммуникации и обеспечить доступ к ним обслуживающей организации. Также существует риск возникновения непредвиденных ситуаций в виде прорыва труб водоснабжения, отопления и канализации. А это не только новый ремонт помещения, но и большие убытки из-за порчи товара.
Все эти факторы значительно снижают ликвидность подвальных помещений и делают их неконкурентными, даже с учетом невысокой стоимости. Малому бизнесу, который является основным покупателем подобных помещений, приходилось выкручиваться, чтобы купить их в кредит. Ипотеки нет, потребительский кредит – очень дорого. Но ситуация меняется.
Условия Сбера
В начале прошлой недели пресс-служба Сбера сообщила, что действие коммерческой ипотеки банка теперь распространяется на цокольные и подвальные помещения, а не только на первые два этажа. В банке также уточнили, что средний срок кредита по программе, запущенной в апреле 2023 года, составляет 21 год, средний чек — 4,3 млн рублей.
Минимальная ставка «Коммерческой ипотеки» — 15,7% годовых для строящейся и 16% для готовой недвижимости, первоначальный взнос — от 30%. Кредит выдается на срок от года до 25 лет на сумму от 500 тыс. до 100 млн рублей, он доступен заемщикам в возрасте от 21 года до 75 лет. Залогом выступает сама купленная коммерческая недвижимость площадью до 270 кв. м.
Предположим, что вы нашли на вторичном рынке помещение в цокольном или подвальном этаже в пределах 15 млн рублей. Тогда при минимальном первоначальном взносе 30% и максимальном сроке кредита на 25 лет ваш ежемесячный платеж составит около 143 тысяч рублей.
На первый взгляд, это серьезная сумма. Но можно для сравнения посмотреть на ставки столичной аренды, и тогда такой ежемесячный платеж уже не покажется огромным. Конечно, при условии, что в очень жестких рамках вы сможете найти и запустить такой вид бизнеса, который будет не только покрывать все затраты, но и приносить прибыль.
Алкоголь, червяки, овощи и криптовалюта
Подвалы активно выкупаются и арендуются фермами по выращиванию фруктов и овощей на гидропонике. Эта технология позволяет получать урожаи в любых помещениях, где можно организовать подвод воды и установить специальное освещение, полностью заменяющее солнечный свет.
Набирает обороты и производство биогумуса – органического удобрения, которое получается в процессе переработки отходов сельского хозяйства дождевыми червями. Эта технология как нельзя кстати подходит для размещения в подвальных и цокольных помещениях, где освещение, температура и влажность просто идеальны для получения высоких результатов.
Ну и всеми уже забытый майнинг никуда не делся, а просто спрятался в подполье. Чтобы не мозолить глаза проверяющим органам и любопытным гражданам. Несмотря на постоянные упоминания и разоблачительные статьи в СМИ о его убыточности и нерентабельности, продажи майнинговых ферм и оборудования продолжают расти. И подвалы для этого бизнеса подходят лучше всего. Главное, чтобы в наличии был хороший источник электроэнергии.
А если никаких выгодных идей не приходит в голову, помещение можно просто отремонтировать и сдать в аренду. Подвалами не брезгуют алкогольные сети. Главное, чтобы была выгодная локация. В таком случае вы получите долгосрочный источник доходов, который как минимум будет окупать ваши инвестиции и платежи по ипотеке.
Сарай или ангар? Что можно купить в Сочи за 10 миллионов рублей
Туманное будущее таунхаусов. Почему застройщики перестали их строить?
Это сладкое слово «прописка», или Зачем покупают квартиры в бараках
