Ввод дома в эксплуатацию — что надо сделать перед регистрацией права собственности?

Тот, кто строит частный дом, на определенном этапе может сталкиваться с его вводом в эксплуатацию. Процедура считается обязательной, без которой не получится признать дом жилым и официально стать его владельцем — зарегистрировать право собственности. Но можно обойтись и без ввода в эксплуатацию, например, при строительстве в уведомительном порядке или попадании под дачную амнистию. Это зависит от характеристик дома, периода строительства и соответствия условиям законов или постановлений.

Рассказываем, как вводят дома в эксплуатацию, какие собирают для этого документы и в каких случаях можно стать собственником дома без его ввода в эксплуатацию.

Ввод в эксплуатацию предшествует регистрации права собственности на дом, но его проходят не всегда. Фото: Мир Квартир

Что считают капитальным строением

Жилым домом могут признать только капитальное строение. Поэтому перед тем, как заниматься вопросом сбора документов или направлением заявления на ввод в эксплуатацию, нужно убедиться, что это капитальное строение. Такое понятие определяет ГрК РФ. Капитальным считается строение, фундамент которого углублен и связан с землей. Еще капитальное строение должно быть выполнено из прочных строительных материалов. Это могут быть кирпич, бетон или другие материалы.

Существуют определенные требования, с учетом которых строят частные дома. Если они не будут соблюдены, собственник участка может столкнуться с проблемами, когда соберется ввести дом в эксплуатацию. Они следующие:

на участке должен быть только один дом;
отступ от других домов должен быть не менее 5 метров;
расстояние от дома до границы со смежными участками должно быть не менее трёх метров;
количество этажей в доме не должно превышать трёх.

Какие документы нужно собрать

Для введения в эксплуатацию нужен определенный пакет документов. В него должны входить документы, подтверждающие, что земля принадлежит заявителю, техническая документация на дом и документы, свидетельствующие о соответствии строительным и прочим нормам.

Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию нужно подготовить пакет документов

Какие этапы нужно пройти

Порядок этапов, которые нужно пройти, определяет ФЗ № 122.

Подписание акта приемки

На основании ГрК РФ при строительстве силами подрядной организации сдача и приемка проводится с оформлением акта приемки, который подписывается обеими сторонами.

Форма актов и то, какой из них допускается использовать при приемке объекта с определенными характеристиками, устанавливается постановлениями Госкомстата РФ. Например, в случае строительства дома и последующей его приемке как объекта в целом используется форма документа КС-11.

В акте указывают следующие данные:

дата оформления документа;
название организации, которая сдает объект;
наименование заказчика;
название объекта, который сдается;
адрес, по которому расположен объект;
данные о разрешении на строительство, если оно было получено;
данные о проектировщике;
наименование организации, утвердившей проектно-сметное решение;
данные о периоде начала и окончания работ;
данные о доме;
информация о стоимости объекта.

Получение разрешения о вводе в эксплуатацию

Статья 55 ГрК РФ определяет, что разрешение выделяется тем же органом, который выдавал разрешение на проведение строительных работ, если оно было получено собственником участка.

Для получения разрешения направляют заявление. После того, как заявление принято, в течение 10 дней на объект выезжает комиссия для осмотра и определения его соответствия проекту и действующим нормам. После рассмотрения может быть два варианта:

предоставляется разрешение на ввод в эксплуатацию;
выносится отказ по рассмотренному заявлению.

Решение об оформлении документа принимается не только с учетом оценки самого объекта, но и с учетом присутствия и правильности составления документов, которые заявитель приложил к заявлению. Разрешение может быть выдано и в случае, если в оцениваемом здании присутствовали нарушения, но они были устранены до момента проведения проверки.

Разрешение будет подтверждать следующее:

строительные работы проведены полностью – выполнено все, что было запланировано;
характеристики объекта отвечают тому, что обозначено в проекте.

Разрешение на ввод в эксплуатацию выдают, если объект соответствует проекту. Фото: ru.freepik.com

Не в каждом случае владелец земли, который построил дом, может предоставить полный перечень необходимых документов. Иногда проблема заключается в том, что объект не соответствует проекту. Например, в процессе строительства решили дополнительно пристроить к дому веранду, которой не было на плане. Или изменили конфигурацию дома, увеличили его площадь. В таком случае обращаются в специализированную организацию, у которой есть разрешение на оценку зданий и их элементов. По результатам анализа дома оформляется отчет, в котором описывается состояние объекта. Отчет предоставляется вместе с остальными документами для получения разрешения на ввод в эксплуатацию. В зависимости от того, что написано в отчете, выносится решение о возможности выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию.

Оформление техпаспорта

Технический паспорт – это обязательный документ, который требуется при регистрации права собственности на построенный дом. Самостоятельно составить такой документ нельзя. Технический паспорт офоормляется организацией или специалистом, у которого есть лицензия на проведение таких работ.

В технический план включены основные сведения об объекте недвижимости. В него входят текстовый и графический файл и, как правило, он предоставляется в бумажном и электронном варианте.

В техплан включают такую информацию:

описание месторасположения и характеристик недвижимости;
схему геодезических построений;
схему, которая показывает расположение дома в границах участка;
чертеж контура здания;
план объекта;
сведения о праве собственности на землю;
данные об адресе, по которому находится описываемый объект;
заключение инженера;
декларацию об объекте.

Обращение в Росреестр

Это окончательный этап, после которого сведения о жилом доме и его владельце вносятся в ЕГРН.

Направить заявление можно несколькими способами:

лично прийти в МФЦ;
заполнить заявление на сайте Госуслуг;
подать удаленно через сайт Росреестра.

Для регистрации потребуются такие документы:

заявление;
паспорт того, на кого будет зарегистрировано право собственности;
документы, которые свидетельствуют о наличии права собственности на землю;
документация, которая дает основания для проведения регистрации;
квитанция, подтверждающая уплату пошлины;
техплан объекта;
кадастровый паспорт.

По результатам обращения дом ставят на кадастровый учет и сведения о нем и его собственнике вносятся в ЕГРН.

Обязательно ли брать разрешение на строительство дома

До 2018 года разрешение было обязательным документом для тех, кто собирается строить дом. Перед его предоставлением проверяли сам участок, на котором будет возводиться объект, а также разработанный проект будущего дома. Теперь процедуру немного упростили — вместо получения разрешения будущий собственник дома направляет уведомление. Это документ, которым он сообщает о том, что планирует начать строительные работы и возвести жилой дом. Такой порядок определен на основании ФЗ № 340.

Для строительства дома с 2018 года направляют уведомление. Фото: Мир Квартир

Если после рассмотрения уведомления выносят решение о том, что планируемые работы могут проводиться, дом можно строить. Решение оформляется письменно и направляется собственнику участка в виде уведомления. Но полученное уведомление ограничено в продолжительности своего действия. Оно действительно только в течение 10 лет. Если до окончания периода объект не будет готов, снова направляют либо уведомление либо другой документ, если правила и нормы, действующие на тот момент, изменятся.

Если в процессе строительства у участка изменится собственник, уведомление также продолжает свое действие до тех пор, пока не истечет 10 лет. Но документ станет недействительным, если новый владелец земли продолжит строительство не в полном соответствии с тем, что отражено в уведомлении.

После завершения всех планируемых работ составляют техплан и направляют уведомление об окончании строительства. Если все характеристики дома в норме, его ставят на учет. После подачи заявления о регистрации данные о доме и его владельце вносят в ЕГРН.

А можно еще проще – регистрация дома по дачной амнистии

Дачной амнистией называют упрощенную процедуру, после прохождения которой официально становятся владельцем дома. Срок действия дачной амнистии ограничивается, но его уже несколько раз продлевали. По состоянию на 2023 год упрощенный порядок применяется до 1 марта 2031 года.

Первоначально дачную амнистию запустили для того, чтобы люди смогли зарегистрировать право собственности на дома в проблемных ситуациях. Например, когда человек давно построил дом, но чтобы официально стать его собственником, он должен собирать большое количество документов, обратиться в суд. Или когда человек — наследник умершего, который когда-то построил дом на участке, но не успел его зарегистрировать при жизни.

Дачная амнистия распространяется на разные объекты недвижимости и участки. Фото: rosreestr.gov.ru

В упрощенном порядке могут зарегистрировать право собственности и те, кто уже в последние годы построил дом. Чтобы это сделать, нужно пройти гораздо меньше этапов:

Обратиться к кадастровым инженерам для проведения кадастровых работ. По результатам работ составляется технический план. Без этого документа не обойтись даже при упрощенной регистрации. Если его не будет, в Росреестре не примут заявление на регистрацию права собственности;
Обратиться с пакетом документов для внесения данных в ЕГРН. Способы обращения такие же, как и при обычном порядке — лично через МФЦ, оформление заявки на сайте Госуслуг или через сайт Росреестра.

При условии попадания под условия дачной амнистии и одновременно возможности строительства в уведомительном порядке, собственник дома может самостоятельно выбрать способ регистрации дома:

в уведомительном порядке;
в упрощенном порядке по дачной амнистии.

Получается, можно строить без разрешений и уведомлений?

Узнав о том, что на период действия дачной амнистии можно зарегистрировать дом без разрешения на строительство или уведомления о начале работ, многие решают не получать такие документы, даже если строительство только планируется. Но нужно понимать, что направление уведомления — это не только бюрократическая процедура, для прохождения которой владелец участка тратит время и силы. Она позволяет еще до строительства узнать важную информацию. Например, о том, что:

категория использования земли не позволяет строить на ней жилые объекты;
по разработанному проекту дом будет располагаться на береговой полосе водоема. Чтобы строительство было возможным, объект нужно расположить за этой линией — в другом месте участка;
разработанный проект не соответствует строительным, санитарным или другим нормам.

Если собственник получит такую информацию до строительства, он сможет изменить проект или не строить дом, если это запрещено. В противном случае может получиться так, что владелец вложил крупную сумму денег в строительство, а в итоге оказалось, что дом невозможно узаконить. Кроме этого, если дом признают самостроем, владелец участка платит штраф — от 2 до 5 тыс. рублей. Еще для узаконивания дома, скорее всего, придется обращаться в суд. А дом, построенный с нарушениями или на территории, где этого делать нельзя, даже по решению суда могут не узаконить. Наоборот – могут вынести решение о сносе объекта.

Что можно сделать с недостроем

В некоторых ситуациях возникает необходимость регистрации недостроенного объекта, который еще нельзя ввести в эксплуатацию. Делать это не обязательно — если собственник участка достроит объек и потом зарегистрирует право собственности, никаких проблем не будет. Необходимость регистрации недостроя может возникать в таких ситуациях:

хочется продать участок вместе с недостроенным домом. Продавать недострой можно и в составе участка. Но его регистрация будут подтверждать, что строительство объекта на конкретной территории законно, а сам объект отвечает действующим нормам. Это расширит круг потенциальных покупателей;
собственник пока не имеет возможности достроить дом, но хочет зарегистрировать право собственности уже на имеющийся объект;
человек недавно приобрел участок вместе с недостроем и перед продолжением работ хочет официально стать собственником объекта.

Регистрация недостроя возможна при условии, что у него уже есть определенная степень готовности. Обычно она составляет от 50 до 70%. При оценке возможности регистрации анализируют проект строительства и то, что уже фактически сделано.