Вся такая противоречивая. Что ждать от вторичной недвижимости в текущем году

После тектонических сдвигов, которые произошли на рынке ипотечного кредитования в декабре, никто так сильно не ждал завершения новогодних праздников, как покупатели недвижимости, ее продавцы, а также многочисленные посредники. Одним нужно быстрее продать, пока не обрушился рынок. Другие пытаются запрыгнуть в последний вагон. Третьи хотят успеть заработать на первых и вторых.

Между тем, предварительные статистические данные за январь показывают, что рынок, хотя и замедляет темпы, но все еще летит с огромной скоростью. Вопрос только куда – в пропасть или светлое будущее?

Третий раз на те же грабли

Еще примерно неделю после увеличения учетной ставки финансовым регулятором в октябре прошлого года банки одобряли ипотечные кредиты по старым условиям. Но уже в декабре, когда перед очередным заседанием Центробанка стало понятно, что повышения не избежать, они переписали условия буквально на следующий день.

Тем не менее, у большого количества заемщиков еще есть время на выбор вторичного объекта недвижимости примерно до 18-20 февраля текущего года. После чего на рынок будут выходить только клиенты с ипотечной ставкой порядка 19-20% годовых, а эффективная ставка будет, соответственно, еще выше.

Такой взлет стоимости кредитов уже происходил в истории нашей страны в 2014 и 2022 годах. В первый раз падение стоимости недвижимости было особенно драматичным – в долларовом эквиваленте инвесторы потеряли за два года больше 60% вложенных средств. В рублях оно было меньше, всего 20-25%, но длилось вплоть до начала 2018 года.

Во второй раз, после пандемии, можно было ожидать еще более глубокого кризиса, но благодаря льготным государственным программам строительная отрасль устояла, рынок быстро восстановился и отправился в беспрецедентный рост, который не может остановиться до сих пор.

Вторичная недвижимость показала себя немного скромнее, и увеличение стоимости было не таким большим. Но в некоторых регионах из-за давно копившегося отложенного спроса цены выросли вслед за новостройками, а где-то и перегнали их. При этом, например, Челябинская область, несмотря на рекордное удорожание, все равно остается в числе регионов-лидеров по доступности жилья.

Если цены растут, то на все

Нужно понимать, что маховик спроса, раскрученный печатным станком Центробанка, не остановится в ту же секунду, как увеличится стоимость кредитования. Решение о покупке квартиры на вторичном рынке редко бывает сиюминутным, а также этому предшествуют продажа уже имеющейся недвижимости или период накопления первоначального взноса по ипотеке.

 Старую квартиру тоже нужно продать, и никто не хочет продешевить. Поэтому не стоит ждать мгновенного обрушения стоимости квартир. Они по-прежнему продолжают расти в цене и будут это делать до весны как минимум. Пусть и не так резво, как в прошлом году. Примерно по 1-3% в месяц в зависимости от региона. И данные наполовину не рабочего января это подтверждают.

Что будет дальше, предугадывать бесполезно. Потому что в настоящий момент существует два разнонаправленных прогноза по динамике ставки рефинансирования. Половина экспертов считает, что она будет снова повышена, так как инфляция не останавливается. Вторая половина утверждает, что ставка к лету будет неизбежно понижена, потому что ее влияние на инфляцию несколько преувеличено.

Соответственно, снижением ставки стоимость вторичного жилья будет поддержана, а ее повышение будет сигнализировать о продолжении борьбы с инфляцией монетарными методами. Но и в этом случае обвала не будет. Даже резкое уменьшение спроса сначала приведет к вымыванию ликвидных квартир, снятию с экспозиции несрочных вариантов и, как следствие, к обычной стагнации.

Экспозиция сокращается

О том, что хорошие и недорогие варианты уже почти закончились, недвусмысленно говорят январские показатели. По данным аналитического отдела портала «МИР КВАРТИР», количество объектов на экспозиции снизилось за январь на 10-15% в среднем по стране. Это очень высокие значения, вызванные ажиотажным спросом в ответ на ухудшение условий ипотечного кредитования.

Скорее всего, в феврале эти данные будут аналогичными, если не выше. И говорить о каком-либо значительном снижении стоимости вторичной недвижимости можно будет только с прицелом на осень, когда после прекращения действия базовой льготной ипотечной государственной программы в июле упадет спрос на строящееся жилье, и получившие одобрение клиенты его в течение трех месяцев реализуют.

Но если летом семейная ипотека получит свое распространение и на «вторичку», то ни о каком падении цен можно даже не думать. К этому времени недорогих ликвидных вариантов уже не останется, и народ будет хватать то, что под руку подвернется. Тогда и стоимость многокомнатных квартир по сравнению с «однушками» и студиями вернется к прежним пропорциям.

В целом, перекосы в спросе на недвижимость, вызванные льготной ипотекой, вызвали искусственную диспропорцию цен, которая будет стремиться восстановиться в допандемийное равновесное положение. Или придется как-то стимулировать этот процесс. Иначе на исправлении демографической ситуации можно будет поставить большой жирный крест. Не может ячейка общества с необходимыми двумя или более детьми ютиться по микроквартирам. Никак.

Банки закручивают гайки. А девелоперы строят жилье и… оптимистичные прогнозы