Квартира для аренды: способы сдачи жилья, доходность и возможные риски

Может казаться, что сдача квартиры в аренду – легкий способ заработка, который приносит хороший доход. Но бывает, что получается зарабатывать гораздо меньше, чем ожидалось. Еще нужно учитывать, что сдача квартиры в аренду связана с определенными рисками. Например, со штрафами при уклонении от налогов или с порчей имущества недобросовестными арендаторами. Разбираемся, насколько выгодно сдавать квартиру в аренду, что приходится делать арендодателю и какие риски нужно учесть собственнику жилья.  

Выгодно ли сдавать квартиру

Однозначного ответа на вопрос о том, выгодно ли сдавать квартиру в аренду, нет. Доходность зависит от многих факторов. Например, от того, с какими расходами сталкивается собственник квартиры. Если квартира приобретается для получения дохода от ее сдачи, вложения могут окупаться много лет. Считается, что средний срок окупаемости недвижимости при таком способе получения дохода составляет 18 лет.

Если говорить о возможных заработках, то в среднем годовая доходность от сдачи квартиры в аренду составляет 3-5% от ее стоимости, но в зависимости от региона и характеристики жилья она может быть другой. Например, средняя доходность от сдачи квартиры в Москве составляет 4-7%. Показатель доходности может быть меньше, если для приобретения недвижимости собственник оформил ипотеку — за счет процентов, которые нужно перечислять банку, расходы становятся больше. 

Эксперты считают, что выгоднее покупать для сдачи в аренду квартиры, которые более востребованы среди арендаторов. Это недорогие одно- и двухкомнатные квартиры в популярных районах или тех районах, где предложения по аренде минимальны, но в жилье есть потребность.

Как сдавать квартиру и какой из способов выгоднее собственнику?

Самостоятельно

Такой способ сдачи квартиры в аренду менее затратный — собственнику жилья не нужно платить специалистам, которые будут заниматься поиском арендаторов или помогать составлять договор. Но недостаток способа в том, что все этапы приходится проходить самостоятельно. Поэтому лучше заранее подробнее узнать обо всех этапах, которые нужно пройти для сдачи квартиры в аренду, и оценить свои возможности.

Дополнительно нужно учитывать, что не всегда люди арендуют квартиру на длительный срок. Может оказаться, что квартира нужна на пару месяцев или по каким-то причинам квартиросъемщик съедет раньше, чем планировал. В такой ситуации придется снова тратить время на поиск нового арендатора, общение с потенциальными квартиросъемщиками, проведение показов. На время поиска квартира будет простаивать и, как следствие, будет уменьшаться доходность.  

С помощью риэлтора

Обращаясь к риэлтору, собственник квартиры имеет возможность не заниматься большим количеством вопросов, связанных с арендой квартиры. Например, риэлтор может сделать следующее:

• помочь подготовить квартиру к сдаче;
• сделать хорошие фотографии квартиры, которые предоставят арендатору достаточно информации о недвижимости;
• составить объявление о сдаче квартиры;
• выложить информацию о квартире на сайты с объявлениями;
• взять на себя общение с потенциальными клиентами;
• найти такого арендатора, который будет отвечать требованиям собственника квартиры. Например, арендодатель может хотеть, чтобы квартиру снимали люди, у которых нет маленьких детей;
• показать квартиру потенциальным арендаторам;
• составить договор аренды с учетом пожеланий арендодателя и особенностей недвижимости.

Среди прочих преимуществ обращения к риэлтору — снижение рисков того, что квартира будет долго простаивать после расторжения договора аренды с очередным квартиросъемщиком. Часто бывает, что у риэлтора уже есть на примете люди, которые ищут квартиру. Поэтому сразу после освобождения жилья специалист может сразу предложить его нескольким клиентам.

При обращении к риэлтору важно учитывать, что часть специалистов не готова оказывать все перечисленные услуги. Например, есть риэлторы, которые только находят арендаторов, но не готовы помочь с оформлением договора. Кроме того, можно попасть на некомпетентного специалиста, который будет допускать ошибки. Также нужно принимать во внимание то, что услуги специалиста часто приходится оплачивать. Это значит, что доходность сдачи квартиры в аренду будет меньше. Размер вознаграждения риэлтору будет зависеть от нескольких факторов, среди которых опыт специалиста, город, в котором расположена квартира, точный перечень услуг, который будет оказываться.

Часто услуги риэлтора оплачивает только арендатор, который ищет квартиру. В таком случае для собственника жилья недостатком такого способа будет то, что количество потенциальных арендаторов может быть меньше. Бывает, что квартиросъемщики намеренно ищут квартиры только от хозяина, чтобы не тратить средства на оплату услуг риэлтора.

Если не хочется сдавать квартиру через риэлтора, но нет понимания о том, как все сделать правильно, можно воспользоваться услугами специалиста однократно. Например, найти первого клиента и заключить с ним договор. Если арендатор съедет, можно искать нового квартиросъемщика и сдавать ему квартиру самостоятельно — по примеру того, как это делал риэлтор. Но стоит учитывать, что ситуации могут быть разными и иногда лучше потратить деньги на риэлтора, но сделать все правильно, чем сэкономить на специалисте и потерять потом деньги.

С помощью доверительного управления

Доверительное управление — это передача недвижимости физическому или юридическому лицу в управление с целью получения прибыли. Для того чтобы это сделать, заключают договор доверительного управления. Тот, кто имеет право распоряжаться квартирой, называется доверительным управляющим. Перечень действий, который он может выполнять, прописывается в договоре. В частности, доверительный управляющий может оплачивать коммунальные услуги, вселять и выселять жильцов, следить за состоянием квартиры и имущества в ней, решать текущие проблемы с арендаторами.

Но собственнику квартиры не стоит бояться, что доверительный управляющий сможет продать квартиру, подарить ее или использовать ее как залоговое имущество. Такие действия не прописываются в договоре — управляющий может исключительно распоряжаться жильем для сдачи его в аренду другим людям. Стоимость услуг доверительного управляющего может быть разной. Как правило, она напрямую зависит от того, насколько большой перечень услуг оказывает специалист.

За сколько сдавать и как не прогадать?

Если квартира сдается с помощью риэлтора или доверительного управляющего, они могут помочь определить стоимость аренды. Но если в планах заниматься сдачей недвижимости самостоятельно, можно предварительно ознакомиться с ценами на жилье в том же районе, на той же улице, где расположена квартира. Кроме количества комнат стоит обратить внимание на такие детали:

• площадь жилья;
• тип дома, в котором расположена квартира, и год его постройки;
• состояние двора;
• качество ремонта;
• перечень мебели и техники, которая находится в квартире;
• вид из окна. Например, квартира с видом на парк может стоить на 10-15% дороже квартиры в этом же доме, окна которой выходят на стройку или на соседний дом;
• включены ли коммунальные платежи в арендную плату;
• берет ли собственник квартиры предоплату и в каком размере;
• есть ли какие-то особые условия пользования квартирой, можно ли снимать жилье с маленькими детьми, домашними животными.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру

Финансовые организации, которые предоставляют ипотечный кредит, в договоре прописывают ограничения, связанные с залоговым имуществом. Например, в договоре может быть указано, что собственник квартиры может сдавать  недвижимость в аренду только с согласия банка. Тогда  перед тем, как предоставлять кому-то жилье в аренду, нужно обратиться в финансовую организацию. Как правило, банки редко препятствуют тому, чтобы жилье сдавалось в аренду. Если собственник жилья получает дополнительный доход от сдачи квартиры, так меньше вероятности, что он допустит просрочку или не сможет больше выплачивать ипотечный кредит.

Если проигнорировать  запрет банка и сдать квартиру без его ведома, последствия будут зависеть от того, что написано в кредитном договоре. Например, могут быть предусмотрены штрафные санкции.

Кроме согласия банка при сдаче ипотечной квартиры может потребоваться и согласие страховой компании, с которой оформлен договор при заключении кредитного договора.

Нужны ли мебель и техника

Квартиру можно сдавать как с мебелью и техникой, так и без нее. Но при отсутствии мебели и бытовой техники сдать жилье будет сложнее. Чаще всего арендаторы ищут квартиру, в которую можно сразу въехать и жить, а не заниматься поиском дивана, обеденного стола, приобретением микроволновой печи или установкой роутера. Кроме того, квартиру, в которой есть необходимая для жизни мебель и техника, можно сдать дороже, чем ту, в которой всего этого нет.

Чтобы быстрее сдать квартиру и установить на нее более высокую цену, нужно заняться вопросом не только наличия необходимой мебели и техники, но и тем, чтобы в жилье не было лишних вещей. Это лучше сделать на этапе подготовки сдачи – еще перед тем, как квартиру начнут смотреть потенциальные клиенты. В частности, стоит сделать следующее:

• освободить место для людей, которые будут снимать квартиру, и их вещей. Для этого нужно вывезти личные вещи. Если возможности все вывезти нет, для вещей можно выделить отдельное помещение, например, одну из трех комнат. Но нужно сразу оговаривать с потенциальными арендаторами момент, что одной из комнат нельзя будет пользоваться;
• убрать лишнюю мебель — чрезмерное количество стульев, кресел, столов может помешать быстро сдать квартиру. Количество мебели может быть разным в зависимости от того, кому собственник намерен сдавать квартиру. Например, если это будет несколько студентов, можно установить несколько односпальных кроватей;
• обеспечить наличие необходимой бытовой техники. Желательно, чтобы в квартире были холодильник, микроволновая печь, электрический чайник, роутер, стиральная машина и телевизор. Если квартира расположена в регионе с жарким климатом, дополнительным преимуществом будет наличие в ней кондиционера.

Делать ли ремонт в квартире

Делать ли в квартире ремонт перед ее сдачей в аренду или нет, зависит от того, в каком состоянии находится жилье и какую стоимость аренды намерен установить ее собственник. Вкладывать большие суммы и делать капитальный ремонт не обязательно. Можно сделать косметический ремонт, чтобы привести квартиру в порядок. Например, обновить обои, которые ободрались, или покрасить стены, на которых видны потеки.

Как сдавать квартиру, собственник которой несовершеннолетний

Если собственник всей квартиры или ее части несовершеннолетний, для возможности заключения договора аренды нужно взять разрешение органов опеки. Но если ребенок не владеет жильем или его частью, а только зарегистрирован в нем, разрешение для сдачи квартиры в аренду брать не нужно.

Нужна ли страховка

Если квартира приобретается в ипотеку, ее обязательно страхуют — это условие выдачи кредита. Но нужно учитывать перечень страховых случаев, при наступлении которых собственник сможет получить страховую выплату. Также нужно учитывать, что выплаты может не быть, если страховая компания не была уведомлена о том, что жилье сдается в аренду. 

Если арендатор решает застраховать квартиру для ее сдачи в аренду добровольно, также стоит обратить внимание на возможные ограничения. Например, на необходимость включения информации о том, что квартира сдается в аренду. 

Кроме страховки квартиры от повреждений дополнительно можно застраховать гражданскую ответственность. Это позволит возместить ущерб, который квартиросъемщик может причинить своими действиями имуществу других лиц. Например, в случае затопления квартиры этажом ниже.

Экономия на налогах и ее последствия

Бывает, что собственник квартиры решает сэкономить на уплате налогов и сдает жилье неофициально. Но нужно понимать, что такая экономия может стать причиной более серьезных затрат. Например, при уклонении от налогов может не заключаться договор аренды. В таком случае тяжелее привлечь арендатора к ответственности, если он что-то повредит. Также в случае обнаружения факта уклонения от уплаты налогов взыщут неуплаченную сумму. Дополнительно придется заплатить:

• пени, которые рассчитываются в зависимости от количества дней просрочки;
• штраф за нарушение сроков подачи декларации о доходах;
• штраф за ведение деятельности без регистрации;
• штраф за то, что пропущен срок обязательной уплаты налога.

Для уплаты налогов собственник может использовать несколько форм деятельности. При желании можно оформиться в качестве ИП и перейти на упрощенную, автоматизированную упрощенную или патентную систему налогообложения. Часто владельцы квартир оформляются в качестве самозанятого. Если самозанятый сдает квартиру юридическим лицам, например, компании, размер налога составит 6% от дохода. Если квартира сдается физическим лицам, то платить нужно 4% от получаемого дохода.

Риски при сдаче квартиры в аренду — на что обратить внимание

При сдаче квартиры в аренду стоит продумать, как обезопасить себя от возможных рисков или снизить из вероятность. Возможными рисками могут быть такие ситуации:

• арендатор испортил какое-то имущество в квартире, но при передаче жилья не был составлен акт с описью имущества и его состояния. В таком случае тяжело будет привлечь квартиросъемщика к ответственности и заставить возместить ущерб;
• собственник квартиры не взял с арендатора залог. В случае порчи имущества или нарушения условий договора не всегда получится заставить квартиросъемщика заплатить необходимую сумму;
• арендатор въехал в квартиру с котами, которые испортили мебель и обои, хотя оговаривалось, что животных в жилье не будет. Для предупреждения таких случаев стоит прописывать условия аренды в договоре. Примером похожей ситуации может быть поселение без ведома собственника десяти человек вместо двоих, как оговаривалось перед передачей жилья арендатору;
• арендатор должен был передавать показания счетчиков и уплачивать за электричество, воду, газ, но он этого не делал. Чтобы таких ситуаций не происходило, стоит прописывать особенности оплаты коммунальных расходов и держать этот вопрос на контроле;
• арендатор использует квартиру не по назначению. Например, устроил в ней склад товаров, организовал в помещении офис. Для исключения таких моментов стоит прописывать в договоре то, для каких целей сдается квартира.

Как сдавать квартиру в аренду с помощью доверительного управления — особенности заключения договора с управляющим и возможные риски

Как сдать квартиру в аренду – особенности поиска арендатора и распространенные ошибки арендодателей

Выбор квартиры на вторичном рынке: как найти хорошее жилье и что проверить перед покупкой