Как самому оценить стоимость квартиры? Пошаговая инструкция

При продаже квартиры или дома хочется получить от покупателя максимально возможную сумму. Но при этом не хочется месяцами публиковать объявления и ждать, когда найдется человек, которого устроит и цена и характеристика жилья. Чтобы не продешевить и не установить цену, которая отпугнет покупателей, обращаются к специалистам. Но можно обойтись своими силами – определить стоимость квартиры самому.

Рассказываем, как самостоятельно оценить стоимость квартиры, что для этого нужно сделать и как будет оцениваться недвижимость при обращении к профессиональному оценщику.

Определить стоимость квартиры можно самостоятельно. Фото: ru.freepik.com

Зачем нужна рыночная стоимость квартиры

Рыночную стоимость используют при определении того, за сколько можно продать недвижимость.

Может казаться, что точное определение стоимости не очень важно. Например, если кого-то не будет устраивать слишком высокая цена, то при просмотре квартиры можно договориться и сделать скидку. Но если установить слишком высокую цену, то потенциальные покупатели могут просто игнорировать объявление — никто не будет звонить. Низкая цена в некоторых случаях может привлечь людей, но иногда и отпугнуть – некоторые могут подумать, что с квартирой что-то не в порядке.

Для определения стоимости квартиры можно обратиться к риэлтору. Опытный специалист, который хорошо знаком с рынком недвижимости и знает реальные цены квартир с конкретными характеристиками, поможет установить цену продажи. Но услуги риэлтора нужно оплачивать, что не всегда устраивает продавца квартиры. В такой ситуации владелец может самостоятельно определить цену, по которой он будет продавать жилье.

Кадастровая стоимость – это другое?

Кадастровая стоимость – это стоимость недвижимости, рассчитанная на основании утвержденной методики. Кадастровая стоимость фиксируется на определенный срок и указывается в ЕГРН. Она отличается от рыночной методикой расчета, получаемым значением и целями, для которых используется.

На основании кадастровой стоимости делают следующее:

рассчитывают налог на имущество;
определяют сумму налога, уплачиваемую при принятии недвижимости в дар;
рассчитывают пошлину за удостоверение сделок с недвижимостью.

Кадастровая стоимость может учитываться при определении налога на доход, полученный при продаже квартиры. Обычно такой налог рассчитывают исходя из стоимости объекта, указанной в договоре, но не всегда. Если рыночная стоимость, указанная в договоре, будет ниже кадастровой на 30%, то налог на доход будет определяться на основании кадастровой.

Кадастровая стоимость отличается от рыночной. Фото: rosreestr.gov.ru

На что обратить внимание при оценке

Если хочется самостоятельно определить стоимость квартиры, нужно знать, что может влиять на ее стоимость.

Характеристика объекта

Цену определяют такие показатели жилья:

общая и жилая площадь;
планировка;
высота потолков;
вид из окон;
наличие балкона, лоджии, террасы;
наличие дополнительного уровня или этажа — возможно, это двухъярусная или двухуровневая квартира;
тип санузла. Раздельный часто позволяет продать квартиру дороже;
этаж. Квартиры на первых и последних этажах часто стоят меньше. Но в некоторых случаях в зависимости от характеристик и расположения дома они могут стоить больше. Например, если квартиру на первом этаже можно перевести в категорию нежилого помещения и сдать в аренду для использования в коммерческих целях;
наличие ремонта. Капитальный ремонт, сделанный перед продажей, редко окупается — собственники могут потом переделывать все под себя и наоборот — просить снизить цену. А косметический ремонт не помешает, особенно, если есть явные дефекты, например, обои, ободранные кошкой.

Состояние и расположение многоквартирного дома

Учитывают:

в каком районе расположен дом. Часто квартиры в МКД, расположенных в центре города, стоят больше. Но бывают исключения, поэтому нужно оценивать престижность района, удобство проживания в нем;
год постройки дома. Обычно чем старше дом, тем жилье дешевле. Но в этом правиле могут быть исключения, например, квартиры в «сталинках»;
в каком состоянии подъезд, давно ли в нем делали ремонт;
из какого материала выполнены стены дома;
есть ли двор и насколько он большой, какие объекты в нем установлены;
есть ли место для парковки машин.

На стоимость квартиры влияет состояние двора. Фото: lubertsyriamo.ru

Инфраструктура возле МКД

На цену влияет:

удаленность дома от остановок общественного транспорта;
удаленность от школ, детских садов, поликлиник;
наличие рядом с домом парка, сквера;
присутствие рядом торговых центров, супермаркетов.

Особенности реализуемого объекта

Принимают во внимание:

есть ли на квартире обременение, например, наложенное при оформлении ипотечного кредита. Квартира в залоге может быть продана, но это связано с дополнительными этапами сделки и сбором большего числа документов — их часто продают дешевле;
есть ли долги по коммунальным услугам;
сколько у квартиры собственников и какой у них статус. Например, недееспособные собственники или продажа квартиры по доверенности могут снижать юридическую привлекательность сделки;
свободна ли квартира или новому собственнику придется ждать некоторое время, пока продавец съедет;
на каком основании возникло право собственности у продавца. Например, продажа квартиры, недавно полученной по наследству, увеличивает риск появления людей, чьи права были нарушены. Поэтому такой объект может стоить меньше;
есть ли аналогичные объекты на рынке. Если рядом с домом продаются похожие квартиры, это может стать поводом для снижения стоимости.

Если покупателю придется ждать, пока продавец съедет, он может попросить сделать скидку. Фото: ru.freepik.com

Как срочно нужно продать недвижимость

Бывает, что квартиру из-за определенных обстоятельств нужно продать срочно. Например, когда собственник уезжает за границу или ему срочно нужна большая сумма средств. В таких случаях цену чаще всего приходится снижать.

Дополнительные факторы

К ним можно отнести:

особенности дома или самой квартиры. Например, жилье может стоить больше, если дом признан памятником архитектуры;
наличие неблагоприятных соседей, из-за которых придется снижать стоимость квартиры;
присутствие рядом с домом определенных объектов инфраструктуры, что позволит продать недвижимость дороже.

Самостоятельная оценка – как узнать стоимость квартиры

Чтобы использовать принятые методы оценки, которые дадут точные показатели, нужны знания и опыт. Поэтому определять стоимость лучше сравнительным методом. Для этого нужно:

Изучить объявления о продаже квартир в своем районе.
Найти квартиры со схожими параметрами — площадью, количеством комнат, планировкой и т.д.
При необходимости узнать дополнительную информацию о квартирах, связавшись с продавцами.
Выбрать несколько объектов, которые максимально схожи с квартирой, стоимость которой нужно определить.
Уменьшить стоимость каждой квартиры на 3-5% с учетом возможной скидки при торге.
Определить стоимость квадратного метра в каждой из квартир.
Определить среднее арифметическое значение стоимости квадратного метра квартир.
Умножить полученное значение на площадь своей квартиры.

При определении стоимости квартиры опираются на стоимость схожих квартир своего района. Фото: mirkvartir.ru

После расчета нужно дополнительно оценить свою квартиру на предмет наличия факторов, которые могут снижать ее стоимость или наоборот — делать дороже.

Обращение к оценщику

Иногда перед сделкой необходимо обратиться к оценщику. Например, к нему обращаются для определения стоимости квартиры перед оформлением ипотечного кредита. Оценка включает в себя шесть основных этапов.

1.Объект ставится на оценку

На этом этапе заказчик определяет эксперта, который будет проводить оценку. Заказчик предоставляет необходимые документы, среди которых могут быть:

технический план;
выписка из ЕГРН;
документ, подтверждающий основание для возникновения права собственности.

2.Подписывается договор

Составляется договор оказания услуг, который подписывают заказчик оценки и оценщик. В договоре прописывается стоимость услуг, которая может отличаться в зависимости от объема работ, характеристик объекта, региона, в котором расположена квартира, и опыта оценщика.

3.Оценщик собирает необходимую информацию

Оценщик осматривает недвижимость, определяет и фиксирует ее техническое состояние. Дополнительно учитывается то, используется ли объект по непосредственному назначению, например, в качестве жилья, если это жилое помещение. Кроме этого оценщик сравнивает фактические данные объекта с теми, которые указаны о ней в документах.

4.Оценщик рассчитывает стоимость объекта

Для этого специалист использует утвержденные методы определения стоимости. Могут использоваться такие:

сравнительный. Он основан на определении стоимости аналогичных объектов;
доходный. Учитывается потенциальная прибыль объекта с момента его оценки и до окончания эксплуатации;
затратный. Включает оценку затрат на строительство объекта с аналогичными характеристиками.

5.Оценщик учитывает особые характеристики объекта

Часто специалисты дополнительно для определения точной суммы используют коэффициенты с учетом особенностей жилья. Они могут снижать или повышать стоимость.